上海第一批限售解禁房子現狀分析

市場分化明顯，優質房源仍受追捧

上海首批因認購比例超過 1.3:1 而觸發五年限售政策的房源，於 2026 年 3 月開始解禁，涉及約 92 個項目、超過 3 萬套房源。市場反應顯示，解禁並非導致價格崩盤的關鍵因素，反而呈現出明顯的分化趨勢。

入住率與自住屬性決定去化速度

根據實探三大板塊（大虹橋、浦江鎮、康橋周浦）的情況，中介指出入住率九成以上且以自住為主的小區，即便解禁後，立即出售的房源依然很少。這類房源的流動性較低，主要得益於帶看量的自然增長，而非大規模拋售。

區域差異顯著，次新房價格穩固

• 大虹橋：由於入住率高且以自住為主，市場對砸盤持懷疑態度。
• 閔行浦江鎮：次新房的「錨定效應」明顯，其價格遠超周邊回遷房，反而帶動了新房的去化。
• 浦東康橋周浦：該區域的置換流動性極強，解禁的次新房因保養良好而受到歡迎。

專家觀點：解禁不是唯一壓力源

市場分析認為，真正的市場壓力不在於限售解禁本身，而在於其他結構性因素。雖然解禁房源增加了供應，但由於上述區域的實際居住需求與價格支撐，整體市場並未出現預期的供應衝擊。